Nội dung chính
Bất động sản không còn là lĩnh vực được ngân hàng ưu tiên cho vay, dẫn đến mức lãi suất cao hơn và nhiều thách thức mới.
1. Tình hình vay vốn bất động sản trong năm 2025-2026
Theo TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, ngân hàng chỉ ưu tiên tài trợ cho nhà ở xã hội và khu công nghiệp. Các dự án bất động sản thương mại và nhà ở trung cấp, cao cấp phải chịu mức lãi suất trung bình cao hơn khoảng 22% so với mức tăng bình quân 18,5% của toàn hệ thống ngân hàng.
Song song đó, nguồn vốn không thiếu: năm 2025 doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu tổng cộng 123.5 nghìn tỷ đồng, tăng 40% so với 2024. Tuy nhiên, tổng dư nợ bất động sản chiếm khoảng 24% tổng dư nợ nền kinh tế, khiến ngân hàng phải điều chỉnh lãi suất để bảo vệ cân đối tài chính.
2. Hệ số K và bảng giá đất – Rào cản chi phí dự án
Trong Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2026 (VREF 2026), ông Nguyễn Quốc Hiệp (CTCP GP Invest) nhấn mạnh rằng hệ số K vẫn chưa được công bố, khiến doanh nghiệp không biết chi phí đất sẽ tăng đến mức nào. Khi kết hợp với bảng giá đất ở Hà Nội (trên 700 triệu đồng/m²) và TP.HCM (trên 600 triệu đồng/m²), chi phí đất đã “bốc thẳng” lên mức cao không thực tế.
Hệ số K dự kiến sẽ được ban hành sau khoảng 6 tháng kể từ khi bảng giá đất có hiệu lực, gây trì hoãn việc nộp tiền sử dụng đất và khởi công dự án.
Ảnh hưởng thực tiễn
- Doanh nghiệp phải chờ đợi, làm chậm tiến độ dự án.
- Chi phí dự án tăng nhanh, giảm lợi nhuận và khả năng thu hút nhà đầu tư.
- Rủi ro tài chính gia tăng khi lãi suất vay đồng thời tăng.
3. Nghị quyết 254/2025/QH15 – Giải pháp pháp lý cấp tốc
Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội, ông Phan Đức Hiếu, cho biết Nghị quyết 254 đã đưa ra 5 nhóm điều chỉnh trọng tâm:
- Thu hồi đất trong các dự án chưa hoàn tất 100% nhưng đã đạt >75% diện tích và người sử dụng.
- Rà soát lại các trường hợp bồi thường, hỗ trợ tái định cư, bao gồm dự án khẩn cấp và dự án quan trọng quốc gia.
- Cho phép đấu giá hoặc đấu thầu chỉ cần quy hoạch chung, không bắt buộc quy hoạch chi tiết 1/500.
- Áp dụng bảng giá đất đồng nhất, đồng thời cho phép hình thức thuê đất trả một lần hoặc trả hàng năm.
- Cắt giảm thủ tục hành chính, ví dụ giảm tiền sử dụng đất đồng loạt mà không cần xin giấy phép riêng.
Những cải cách này nhằm rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án, giảm chi phí hành chính và tạo môi trường đầu tư minh bạch hơn.
4. Đề xuất bổ sung hình thức trả tiền thuê đất theo năm
Ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch VNREA, đề xuất thêm hình thức trả tiền thuê đất theo một số năm, bên cạnh hai phương án hiện có (trả một lần và trả hàng năm). Điều này giúp doanh nghiệp cân đối dòng tiền, đồng thời đề xuất thế chấp quyền sử dụng đất tương ứng với khoản tiền đã nộp, tăng khả năng tiếp cận vốn ngân hàng.
Liên kết với chính sách tài chính
Nhà nước có thể bố trí quỹ đất cho nhà ở xã hội và nhà ở trung bình, đồng thời điều chỉnh lãi suất, thuế, phí theo từng phân khúc. Tuy nhiên, yếu tố then chốt vẫn là khả năng chi trả thực tế của người dân; lãi suất cao và thời gian vay ngắn sẽ làm giảm nhu cầu tiêu thụ bất động sản.
5. Định danh bất động sản – Công cụ giảm đầu cơ
Thủ tướng đã ký Nghị định 357, lần đầu tiên Việt Nam áp dụng mã định danh điện tử cho mỗi thửa đất, dự án và công trình. Hệ thống này sẽ đồng bộ từ giai đoạn cấp đất, triển khai dự án, giao dịch cho tới cấp giấy chứng nhận.
Ưu điểm:
- Minh bạch hóa giao dịch, giảm “hai giá”.
- Hạn chế hành vi đầu cơ, gom hàng.
- Định danh môi giới giúp nâng cao trách nhiệm và niềm tin của nhà đầu tư.
Ví dụ quốc tế, ông Takayama Yasushi (CEO Cơ quan tài chính nhà ở Nhật Bản) cho biết Nhật Bản đã xây dựng hệ thống nhà ở xã hội dựa trên ba trụ cột: lãi suất thấp, vay dài hạn và hỗ trợ địa phương, giúp ổn định thị trường trong hơn 80 năm.
6. Dự báo lãi suất và chiến lược doanh nghiệp
Theo TS Cấn Văn Lực, lãi suất vay bất động sản sẽ tiếp tục tăng, phản ánh xu hướng chung của hệ thống ngân hàng. Do đó, doanh nghiệp nên:
- Tập trung vào các phân khúc nhà ở xã hội, trung cấp có nhu cầu tài trợ mạnh.
- Thận trọng trong việc mở rộng dự án cao cấp khi chi phí vốn tăng.
- Áp dụng mô hình tài chính hỗn hợp: vay ngân hàng + phát hành trái phiếu + thuê tài sản với hình thức trả tiền theo năm.
- Tham gia sớm vào quá trình lập quy hoạch để tránh chi phí bổ sung do điều chỉnh chính sách.
Những bước đi này sẽ giúp doanh nghiệp giảm thiểu rủi ro và duy trì lợi nhuận trong bối cảnh lãi suất bất động sản đang “đi lên”.
Bạn nghĩ gì về những thay đổi này? Hãy chia sẻ quan điểm của mình và theo dõi chúng tôi để cập nhật các xu hướng tài chính bất động sản mới nhất.
